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No somos iguales: Brotes de vivienda y autoconstrucción.

Por: Enrique Kato Vidal

Todos los días se festeja algo, por ejemplo, el día nacional del taco (31 de marzo), el día del empleado de supermercado (22 de febrero), el día del emprendedor (15 noviembre) y recientemente junto con la celebración del día nacional de la vivienda (7 de febrero) llegó una amplia encuesta (Encuesta Nacional de Vivienda, INEGI) que refleja en dónde vivimos y cuánto nos cuesta el lugar al que llamamos casa. Entre otra información, aporta que la mayoría de las personas vive en una casa propia, incluso algunos, los más favorecidos, tienen más de una propiedad y pueden dar en préstamo una casa independiente en la cual puedan habitar familiares y amigos, estas viviendas prestadas suman cinco millones de hogares (una de cada siete viviendas en México). Tanto los dueños, como los amigos, están al margen del mercado inmobiliario y no requieren fijar la atención en el día específico del mes en que haya que pagar la renta o el crédito hipotecario.

Solo una minoría de quienes rentan manifiestan hacerlo por elección, el caso más frecuente (22% de los inquilinos) es por la facilidad de poder mudarse si cambian de ciudad o de empleo. En realidad, la mayoría declaran que pagan una renta ante la falta de los recursos o el acceso a un crédito, otros (el 10%) respondieron que el monto de la renta mensual era menor al pago que tendrían que hacer si tuvieran una hipoteca. Ciertamente los gastos de la vivienda absorben mucho del presupuesto familiar, al grado que una persona con bajos ingresos y que está pagando su vivienda podría catalogarse como un pobre hipotecado (‘house poor’), dado el escaso dinero que queda después de pagar el importe del crédito inmobiliario. A pesar de las dificultades financieras, un porcentaje elevado de familias vive en una casa propia y lo han logrado construyendo por cuenta propia, esa ha sido la alternativa de la mayoría. A la fecha, sólo una de cada tres casas ha sido comprada, entonces el panorama no es un dilema entre comprar o rentar, sino un trilema que consiste en construir, rentar o comprar.

Estudias para trabajar, trabajas para mejorarte, para ser independiente: Daniel Gutiérrez et al, LGC

Con base a la historia y las condiciones familiares, cada persona tiene la información suficiente y la mejor respuesta a si debe construir o comprar su casa. Dejemos de lado la alternativa de construir por cuenta propia y revisemos la disyuntiva entre comprar o rentar. En general, existe la percepción de que comprar casa es una buena decisión, siempre que se tenga la solvencia suficiente para hacerlo. En la práctica, una herramienta sencilla es la regla del 15, con la cual se puede evaluar si en una ciudad es mejor comprar que rentar, esa regla consiste en dividir el precio promedio (o mediana del precio) de la vivienda entre el costo de la renta anual (el alquiler mensual * 12 meses), si el cociente del precio entre la renta es menor a 15, entonces existe evidencia de que comprar sería una buena decisión, cuando las finanzas familiares así lo permitieran. Conviene tomar en cuenta que muchas ciudades son caras y que el cociente entre el precio y la renta puede tomar valores mayores a 20, en esos casos se recomendaría rentar, en vez de comprar.

En México, cuando se compara el precio y la renta de una casa en condominio, Puebla o CDMX se obtienen cocientes por debajo de 15, esto es, resultaría conveniente comprar, en cambio, en ciudades como Querétaro o Monterrey existen cocientes elevados, muy cercanos a 28, lo que significa que es alto el precio de una casa en condominio en comparación al costo de una renta. En una situación intermedia, está Aguascalientes con un cociente alrededor de 18, preferiblemente aún se recomendaría comprar a rentar, ya que el cociente es mayor a 15, pero debajo de 20. Este panorama muestra una perspectiva diferente a la convencional, donde se cree que es inaccesible el precio de una vivienda en las grandes ciudades y relativamente barato en las ciudades medianas o pequeñas, por su parte, la regla del 15 plantea una comparación sencilla y útil entre comprar y rentar (‘price-to-rent ratio’) y no, únicamente, verificar si el precio es mayor en esta o aquella ciudad.

Y te preguntas si es normal, si la miseria pasará: D Gutiérrez, LGC

Habría diversas razones por las que una casa tendría un valor elevado, por citar un caso, una ciudad con escasa vivienda disponible sufriría de aumentos constantes en el costo de la vivienda, ya que habría personas que estarían dispuestas a pagar más para quedarse con las pocas opciones existentes. En el otro extremo, ciudades con una abundante construcción de casas y departamentos deberían tener precios y rentas relativamente bajos, aunque la abundancia dependería no sólo de cuántas casas nuevas se ponen a la venta, sino también de cuántas familias están en búsqueda de una vivienda. Una triste realidad es que, dado que el suelo de las ciudades es limitado, la construcción se enfoca a vivienda residencial, que deja más ganancias a los desarrolladores inmobiliarios, en consecuencia, se eleva el precio de la vivienda y se desatiende la demanda insatisfecha de los segmentos popular y tradicional.

Otra observación es que hay un número pequeño de ciudades con alta inmigración y expansión poblacional, en estas ciudades aumentaría el valor de la vivienda si el número de compradores fuera mayor que las casas disponibles para comprar o rentar. En México, las mayores tasas de crecimiento se encuentran en los puntos más distantes de la geografía, encabeza la lista el estado de Quintana Roo, en el Caribe, con un 5% de crecimiento anual entre 2000 y 2020 y también en esa península el estado de Yucatán destaca por su alta expansión de vivienda (3% anual). Cruzando el país, del sureste al noroeste, se ubican las Baja California, ambas con un crecimiento de viviendas en torno al 4% anual. En el interior del país, sólo destacan como territorios de alta expansión Querétaro y Aguascalientes, ambos en el Bajío, en el centro occidente del mapa. Por último, haría falta mencionar a Nuevo León, en la frontera norte con Estados Unidos, con un aumento anual de viviendas de 3.2%, una tasa claramente por encima de otros estados con alta población como Jalisco, Estado de México, Guanajuato o Puebla. En conjunto, este reducido número de entidades federativas, casi todas ubicadas en la periferia del país, son las más dinámicas en construcción de viviendas y, salvo el Bajío, la parte central del territorio se encuentra inerte.

SIC mx

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