CASAS CARAS DE LA CIUDAD

Por: Enrique Kato Vidal*

Escuché la anécdota de un grupo de personas que visitaba un lugar exclusivo. Distraído, alguien preguntó por el precio. El guía que les acompañaba respondió -quienes preguntan por el precio no tienen suficiente dinero para pagarlo. Quizá todos, de buena fe, hayamos preguntado por algún precio y hayamos recibido como respuesta una cifra escandalosamente alta. En lo cotidiano, esas experiencias de consultar precios y revisar las finanzas personales ayudan a identificar qué y cuánto podemos comprar. Ocasionalmente algunos precios, como es el costo de una casa, determinarán dónde podemos vivir y a qué distancia de nuestro trabajo. Desafortunadamente, muchas opciones deseables tendrán precios por los que no quisiéramos preguntar.

Financieramente, elegir dónde vivir es una de las decisiones más importantes. Por ejemplo, se reportan por separado dos cosas en los análisis del costo de vida de las ciudades. Esos análisis se pueden encontrar en imercer.com o numbeo.com. En ellos, por un lado, se reporta cuánto cuesta rentar una vivienda y, por otro, todo lo demás. Se reporta así porque el gasto dedicado a la vivienda suele ser el más importante. Suele representar cerca del 25% o más del presupuesto familiar. En algunos casos, por imposibilidad financiera, el costo de la vivienda se comparte con roomies. Eso ocurre tanto en ciudades baratas como caras. Así, con cada año que pasa, y a causa de la mayor carestía, no suele ser extraño escuchar historias de personas que, para sobrevivir, deben compartir vivienda con dos o más personas dado lo elevado de las rentas y del costo de vida.

Muchas personas de forma voluntaria, o involuntaria, postergarán cuánto sea posible la decisión de comprar una vivienda. Para ello, elegirán quedarse en casa de los padres o permanecer como inquilinos rentando vivienda. Sin importar la estrategia personal, nadie se escapa de reconocer el costo creciente de las rentas o del valor al alza de las casas. Eventualmente, habrá un proceso de búsqueda de casa o departamento en venta y así armados de ahorros y respaldado con créditos propios o de familiares, cada uno deliberará sobre sus opciones factibles. Y entonces puede llegar ese momento mágico de compra. Una vez cerrado el trato, un ángel te entrega las llaves de tu propiedad y te reconoces como una persona nueva y diferente, como alguien con un brote de raíz que reinicia su historia.

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Sin que hayan pasado 12 meses se recibe la boleta del impuesto predial por primera vez. Ahí, con cierta incredulidad, se lee el monto para contribuir a las finanzas municipales. Ese dinero permitirá que sigan funcionando las obras y los servicios públicos. Para ello, las arcas de las ciudades reciben cada año los pagos de predial de cientos de miles de propietarios. Entre las razones por las que se hacen los desembolsos están: la convicción del costo de poder vivir en una buena ciudad y la de saber que pagar es la única opción posible a los impuestos. Ese primer motivo es la alternativa que creen los funcionarios municipales. Se dicen a sí mismos que la gente paga porque ellos validan y refrendan la calidad de los servicios que entrega la administración de la ciudad. Para la población, la segunda es la creencia más común, ellos saben que los impuestos son una obligación ciudadana ineludible.

El mundo ideal de los recolectores de impuestos es cobrar dos veces. En muchos municipios ese doble cobro es una realidad, al menos parcialmente. Además del impuesto predial, quienes compran vivienda también deben pagar el impuesto de traslado de dominio, también conocido como impuesto de adquisición de bienes inmuebles. Los ingresos municipales por traslado de dominio deberían ser un ingreso secundario, dado que en un año cualquiera el número de compradores de vivienda es pequeño, si se compara contra la enorme cantidad de viviendas existentes en las ciudades.

Esta lógica se cumple en una ciudad como Monterrey, en donde el impuesto predial recauda $1200 millones de pesos (mdp) y el impuesto por adquisición de inmuebles $800 mdp. En Puebla también se corrobora que el predial es el ingreso principal ($700 mdp) y el traslado de dominio es un ingreso secundario ($250 mdp). No debe perderse de vista que cuando las personas compran vivienda, esos contribuyentes aportan mucho más a las finanzas municipales porque, al igual que los demás, ellos pagaron el predial, pero también el impuesto por adquisición o traslado de dominio. Un esquema fiscal como el descrito es inequitativo porque los pocos compradores de vivienda subsidian a la mayoría dueños de casas residentes en la ciudad. Como sabemos no hay crimen perfecto y debe investigarse a las víctimas y a las evidencias.

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No debería haber dilema ante la necesidad de cada vez más ingresos para los servicios municipales. Para obtener más ingresos la solución es cobrar más impuesto predial. En vez de ello, en la zona metropolitana de Querétaro hallaron un hechizo. Algunos municipios reciben más ingresos por traslado de dominio que por impuesto predial. Por ejemplo, en El Marqués obtuvieron $240 mdp por predial y $600 mdp por traslado de dominio en 2018. La inequidad de ese año no es la excepción, sino la regla de cómo, en años recientes, una minoría subsidia a la mayoría. Esa presunta comodidad del tesorero municipal al recibir más dinero para el presupuesto, si bien está tomando en cuenta que puede financiar más policía, más puentes y más servicios municipales, busca no incomodar con más impuestos a los ciudadanos dueños de vivienda.

Así, la responsabilidad de financiar al municipio la trasladaron a quienes compran propiedades. En consecuencia, suben los precios de las casas y los vendedores tienen mayores dificultades para hallar compradores. Es latente la necesidad generalizada de vivienda. Desde luego que todos necesitamos un lugar donde vivir. Sólo que para obtener la aprobación de un crédito hipotecario se requiere demostrar estabilidad en el empleo y suficiencia de ingresos. Frente a lo cual, sólo puede demostrarlo un grupo reducido de personas. Al paso de los años, en la medida que aumentan los precios de la vivienda, se reduce aún más ese grupo de personas porque se requiere comprobar mayores ingresos para obtener un mayor crédito. Ello ha puesto en desventaja a gran parte de la población, quienes tienen empleos temporales, o bajos ingresos, o patrones que no dan incrementos anuales al salario. Por citar sólo dos casos, los grupos más afectados son los jefes de familia mujeres y jóvenes.

Es claro que el único objetivo que ha tenido la política de cobro de impuestos a la propiedad ha sido obtener el dinero suficiente para el presupuesto municipal. Esa política ha encarecido la ciudad y ha excluido, o retrasado, a las nuevas generaciones de comprar su vivienda. En Querétaro, y otras pocas ciudades, se ha llegado al punto en que la vivienda es tan cara como en Guadalajara o Monterrey, lo que reduce el poder adquisitivo de la población.

Quizá una buena noticia es que el costo de la vivienda, aunque seguirá aumentando¸ tendría que ser en porcentajes más pequeños. Una solución a la mano es corregir el impuesto predial para que los dueños se hagan cargo del costo de la ciudad. De esa forma, se acabaría el espejismo y haría que los propietarios tendrían que reconocer lo caro que se ha vuelto el municipio en el que viven. De paso, al quitar la enorme carga financiera a los compradores de vivienda, se daría una nueva esperanza de vivienda propia a los jóvenes y a las personas que no tienen un lugar propio que brindar a sus familias.

*Enrique Kato Vidal (enriquekato@uaq.mx). Doctor en Economía, catedrático de la Facultad de Contaduría de la Universidad Autónoma de Querétaro.